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今天特朗普幸运飞艇平台:税改将迎来关键一刻美

  按照计划,美国众议院将在今天对特朗普的税改方案进行投票,一旦投票通过,美国即将迎来有史以来最大规模的税改,涉及包括居民住房在内的诸多方面。到时候,美国房价很可能受到波及,部分地区房价甚至跌幅可能超过10%。

  穆迪首席经济学家Mark Zandi认为,最先受到税改影响的是美国的高房价地区,这些地区的房价最初可能会因为税改而下跌10%左右,纽约市的郊区和下辖的郡县房价甚至可能暴跌10%以上。全美房价可能下跌3%-5%。

  生活在纽约、西雅图、旧金山等城市的居民,已经提前预感到了税改中房地产000736股吧)税收部分,对他们生活造成的影响。

  据Zillow近期做的调查,无论是纽约的共和党还是,超过67%的人都担心,税改之后,房地产方面的征税提高,会让大家住不起自己的房子,而只能选择租房。中也有75%的人认为,这是对低收入群体的不公平。

  首当其冲的就是现在的高房价城市,比如圣荷西、旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图、华盛顿。税改方案实施后,这些城市的房价将经历一波小地震。

  美国现行的税法中,有一个受到公众欢迎的房屋抵押贷款利息抵扣政策。它针对的是美国购买首套住房的居民,如果房屋贷款部分的金额在100万美元以下,个人就可以享受税收减免。贷款人可以从收入所得税中,扣除住房抵押贷款所支付的利息。这就相当于是鼓励那些还没有购买住房的美国居民,从一个租客变为拥有自己房子的人。

  但税改之后,税收减免上限直接腰斩,只有房贷有息贷款的金额在50万美元以下的个人,才可以享受税收减免。假设个人住房贷款金额为50万美元,那么每年可以抵扣的总贷款利息大约为23000美元。如果未来住房贷款金额超过50万美元,就不再能享受利息抵扣了,这就类似于变相给房产加税了,势必会打击一部分当地人购买房产的意愿。

  对于还没买房的几百万美国家庭,房屋抵押贷款的利息抵扣政策,一直是他们的希望,也是鼓励他们从租客转变成买房一族的因素之一。但未来实施的税改,变相增加了这些家庭在高房价地区购买房屋的成本,购房需求又被灭下去了。正如纽约时报所言,任何限制或打压人们购买房屋的信号,都将挫伤美国房地产市场。

  根据美国房产网站Zillow公布的数据,截止2017年9月,美国房价中位数为20.27万美元。我们再看看美国几大热门投资城市房价:

  美国个人住房贷款一般为房屋总价的60%-70%,对于那些房屋价格较高的城市,贷款金额超过50万美元并不少见。加州的圣何西、旧金山、洛杉矶,以及今年以来一直领跑全美的西雅图,还有人口持续流入的纽约,这些城市的房价中位数都位于美国城市房价前列,中产阶级在这些区域买到一个需要贷款50万以上的房子的比例还是很大的。

  事实上,根据海外掘金一直以来的监测,这些城市,也恰恰属于中国人喜爱投资的部分城市,以及华人大量聚集的城市。

  2012-2014年,全美房贷金额超过50万美元的比例大约为3%,上述这些城市房贷金额超过50万的比例已经超过了20%,成为全美比例最高的几个城市(下图红色区域)。

  最近几年,美国房价正在从金融危机的颓废中走出来,几个热门投资城市房价年年飙涨,到了今年,上图中贷款超过50万美元的比例早已不是三年前的模样,范围已经进一步扩大。

  据CoreLogic公布的2017年新批准的全美房贷数据,我们发现在上述高房价城市中,住房贷款金额超过50万美元的比例已经接近甚至超过半数。

  在三年前,我们还可以说,整个美国只有3%的购房者贷款超过50万美元,特朗普的税改,就是为那些愿意花大价钱买豪宅买大房子的人准备的。

  三年后的今天,面对美国现在的房价,这句话对于那些生活在高房价地区的人来说,恐怕不那么准确了。

  对于房价高企的美国城市,新税改的实施,对这些城市的房屋销售、房价和新屋开工动力都不是一个积极风向。

  此外,新税改还可能加剧美国目前房屋市场供应短缺的局面。今年十月份的市场报告已经显示,美国当下已出现了30年来首次无房可卖的状况。

  而对于高房价地区的房主而言,很多抵押贷款余额高的房主,只要不出售自家的房产了,就还可以按照过去的税法享受住房贷款税费抵扣。但如果要换新房或者大房子,以加州现在的高房价,买一个房子贷款超过50万,根本不是什么难事。要换房,很可能就没办法税费抵扣的优惠了。最重要的是,买房的人也担心成本上升,在本地就很难找到接盘侠了。

  新的税改计划可能会导致住房拥有率下降,更多的美国人将选择租房而不是买房。这一点,已经反映在了市场上。

  根据皮尤研究中心最近的分析,目前美国人拥有住房的比例,也已经从衰退前69%的峰值水平,下跌至64%。越来越多美国人倾向于租房,这一比例已经达到50年来最高值。

  而此前,华尔街日报(博客微博)也曾报道,当前美国的千禧一代,仅有三成的人愿意买房,更多的人选择租房。因此,未来美国的租房市场,或许将迎来下一波春天。对于即将投资美国房地产的人而言,特朗普也许送出了一份小礼物。

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